Найм жилого приміщення



Скачати 306.87 Kb.
Дата конвертації14.12.2016
Розмір306.87 Kb.
Глава 9 Найм жилого приміщення

§ 1. Житловий фонд України та порадок надання жилих приміщень

Одним з найважливіших видів цивільних правовідносин спрямованих на задоволення потреб громадян у житлі, є житлові зо-оов язання, що вигнивають з договору найму жилого приміщення та деяких інших угод (наприклад, членство в житлово-будівельному кооперативі).
139
Згідно із статтею 4 Житлового кодексу України жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях становлять житловий фонд, який складається з державного житлового фонду, громадського житлового фонду, фонду житлово-будівельних кооперативів та приватного житлового фонду.

Державний житловий фонд знаходиться у віданні місцевих Рад народних депутатів та віданні міністерств, державних комітетів і відомств (відомчий житловий фонд).

У цій главі розглянуто порядок надання жилих приміщень та зобов'язання, що виникають у зв'язку з наданням громадянам житла в будинках державного і громадського житлового фонду. Згідно з главою 1 розділу III Житлового кодексу України жилі приміщення надаються громадянам, що потребують поліпшення житлових умов і постійно проживають у даному населеному пункті.

Облік громадян, що потребують поліпшення житлових умов, ведеться, як правило, за місцем 'їх проживання у виконавчих комітетах районних (міських) Рад народних депутатів; потреба в житлі визначається певними критеріями, що передбачені у статті 34 Житлового кодексу:

— забезпечення житловою площею нижче рівня, який визначається виконавчими комітетами обласних, Київської та Севастопольської міських Рад народних депутатів спільно з радами профспілок;

— проживання у приміщенні, яке не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам;

— тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим хворий не може проживати в комунальній квартирі чи в одній кімнаті з членами своєї сім'ї;

— проживання у гуртожитках;

— проживання в одній кімнаті двох і більше сімей, незалежно від родинних відносин, чи осіб різної статі старше 9 років, крім подружжя, тощо.

Громадянам, які перебувають на квартирному обліку, жилі приміщення надаються в порядку загальної черги, крім осіб, що мають право на першочергове одержання жилих приміщень. До таких громадян належать інваліди Великої Вітчизняної війни, Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці, особи, нагороджені орденами Слави, Трудової Слави, «За службу Батьківщині в Збройних Силах СРСР» усіх трьох ступенів, інваліди 1 та II груп з числа військовослужбовців, інваліди праці 1 та II груп та інші особи (згідно із ст.45 Житлового кодексу).


140
Крім того, жилі приміщення можуть надаватися позачергово:

— громадянам, чиє житло стало непридатним для проживання у зв'язку із стихійним лихом;

— громадянам, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість;

— особам, реабілітованим внаслідок незаконного засудження;

— особам, вибраним на виборну посаду, якщо це пов'язано з переїздом в іншу місцевість, та в деяких інших випадках (ст.46 Житлового кодексу).

Заяви громадян про взяття на квартирний облік розглядаються житловими комісіями виконкомів місцевих Рад народних депутатів; спори про відмову у взятті на облік судам не підвідомчі, вони розглядаються тільки в адміністративному порядку.

Надання жилих приміщень у будинках місцевих Рад народних депутатів проводиться на підставі рішення виконкому місцевої Ради з участю представників громадських організацій, але рішення про надання житлової площі ще не тягне за собою права на її зайняття. Вселення громадян на надану їм рішенням виконкому житлову площу проводиться тільки за ордерами, що видаються виконкомом на підставі цього рішення.

Ордер — це адміністративний акт (письмове розпорядження, наказ) виконкому місцевої Ради народних депутатів на вселення громадянина (та його сім'ї) в зазначене в ньому жиле приміщення. З одного боку, ордер породжує адміністративно-правові відносини між виконкомом та житлово-експлуатаційною організацією, куди він передається, а з другого — цивільно-правові відносини між громадянином та зазначеною організацією, що зобов'язана укласти договір найму жилого приміщення з цим громадянином.

Спори про видачу ордера судам не підвідомчі, але у тих випадках, коли жиле приміщення надається громадянам за цивільно-правових підстав, наприклад, при приєднанні жилого приміщення, що звільнилось у квартирі, іншому наймачу (ст.54 Житлового кодексу), при виселенні з наданням іншого жилого приміщення (ст. 109 Житлового кодексу), тощо, громадяни вправі по суду вимагати видачі ордера.

Ордер може бути виданий лише на вільне жиле приміщення.
§ 2. Поняття, зміст та предмет договору найму жилого приміщення

За договором найму жилого приміщення одна сторона (наймодавець) зобовязана надати іншій стороні (наймачу) за плату жиле приміщення для проживання в ньому.


141
Договір найму жилого приміщення є двостороннім і сплатним та має багато спільного з договором майнового найму, проте в системі договорів займає самостійне місце. Це зумовлене тим, що договір найму жилого приміщення спрямований на забезпечення постійної потреби громадян у житлі та правильного використання для цього житлового фонду.

Договір найму жилого приміщення укладається в письмовій формі, хоч недодержання цієї форми не тягне за собою недійсність договору на невизначений строк, оскільки у частині другій статті 9 Житлового кодексу передбачено, що жилі приміщення надаються громадянам у безстрокове користування.

Від імені наймодавця стороною в договорі найму жилого приміщення виступає житлово-експлуатаційна організація, а інтереси всіх включених до ордера членів сім'ї наймача представляє особа, на ім'я якої виданий ордер і яка укладає договір найму.

Договір найму жилого приміщення укладається на підставі Типового договору, в якому зазначено, хто є сторонами в договорі, характеристику предмета договору, права, обов'язки та відповідальність сторін за договором.

Згідно з Типовим договором найму жилого приміщення в будинках державного та громадського житлового фонду в Україні (затверджений постановою Ради Міністрів УРСР від II серпня 1988 р.) наймодавець зобов'язується забезпечити належне утримання жилого будинку та прилеглої до нього території, своєчасно проводити ремонт жилого будинку, забезпечувати роботу його технічного обладнання, на час капітального ремонту надавати наймачеві та членам його сім'ї інше жиле приміщення тощо.

Наймач зобов'язаний виконувати правила користування жилими приміщеннями, своєчасно сплачувати квартирну плату, дотримуватися правил пожежної безпеки, своєчасно проводити поточний ремонт тощо.

У Типовому договорі передбачені також права сторін, зміст яких буде досить детально викладено нижче.

Згідно з частиною четвертою статті 61 Житлового кодексу умови договору найму жилого приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім'ї, порівняно з умовами, передбаченими Житловим кодексом. Типовим договором найму жилого приміщення та іншими законодавчими актами, є недійсними. Так, наприклад, якщо у договорі буде обумовлено строк його дії, чи неможливість проведення обміну тощо, то ці умови є недійсними і при розгляді спору не беруться до уваги.

Предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного житлового фонду може бути лише приміщення, що
142
відповідає вимогам статті 50 та статті 63 Житлового кодексу, тобто це перш за все може бути окрема квартира, інше окреме ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.

Предметом договору найму жилого приміщення повинно бути жиле приміщення, призначене для проживання в ньому, яке упорядковане відповідно до умов даного населеного пункту і яке відповідає встановленим санітарним та технічним вимогам.

У частині другій статті 63 Житлового кодексу зазначено, що не може бути самостійним предметом договору найму жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, але за розмірами нижче встановленого для надання одній особі, частина кімнати чи кімната, зв'язана з іншою спільним ходом, а також підсобні приміщення (кухня, коридор тощо).

Розміри жилих приміщень, що надаються в нашій країні, передбачені статтею 47 Житлового кодексу і не повинні перевищувати 13,65 м2 на одну особу, але не можуть бути менше рівня середньої забезпеченості громадян у даному населеному пункті.


§ 3. Права і обов'язки наймача та членів його сімї на користування жилим приміщенням

У частині першій статті 64 Житлового кодексу передбачено, що члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, користуються усіма правами і несуть усі обов'язки нарівні з наймачем. Отже, наймач, на ім'я якого виданий ордер і з яким укладений договір найму жилого приміщення, не користується ніякими перевагами перед членами його сім'ї, а є лише представником сім'ї перед наймодавцем. Повнолітні члени сім'ї наймача несуть солідарну з ним відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з договору.

У частині другій статті 64 Житлового кодексу визначено, хто може належати до членів сім'ї наймача. Передусім це дружина наймача, їхні діти й батьки.

До дружини наймача відноситься особа, з якою наймач перебуває в зареєстрованому шлюбі (термін «дружина» означає не тільки жінку, а й чоловіка), права і обов'язки дружини наймача виникають одночасно з наймачем у разі внесення до ордера її прізвища та спільного вселення у жиле приміщення. До дружини наймача відноситься також особа, яка вселилася у найняте приміщення після реєстрації шлюбу з наймачем для створення сімї і постійного проживання у найнятому жилому при-міщенні.


143
Неповнолітні діти наймача та його дружини завжди відносяться до членів сім'ї наймача, оскільки в силу ст. 17 ЦК України місцем проживання неповнолітніх дітей є місце проживання їхніх батьків, а повнолітні діти та батьки наймача і його дружини є членами сім'ї наймача тільки в тому разі, якщо вони проживають разом з наймачем.

Поняття члена сім'ї за сімейним законодавством не можна ототожнювати з поняттям члена сім'ї наймача за житловим законодавством. Так, до членів сім'ї за сімейним законодавством відносяться особи, пов'язані між собою шлюбом та спорідненістю, а до членів сім'ї наймача ці особи відносяться тільки тоді, коли вони проживають разом з наймачем. Якщо, наприклад, подружжя проживає в одному жилому приміщенні і чоловік — наймач цього приміщення, то його дружина є не тільки членом сім'ї цієї особи, а й членом сім'ї наймача. А в тому разі, коли дружина цієї особи живе окремо і має самостійне право на інше жиле приміщення, то вона, хоч і є членом сім'ї свого чоловіка, проте не є членом сім'ї наймача. Подібне правило застосовується і до повнолітніх дітей наймача, які живуть окремо від батьків, та до батьків наймача і його дружини.

Членами сім'ї наймача можуть бути визнані й інші особи, якщо вони постійно проживають разом з наймачем та ведуть з ним спільне господарство. До таких осіб належать не тільки родичі наймача та його дружини, а й особа, з якою наймач перебуває у фактично шлюбних відносинах, опікуни, утриманці наймача тощо. Зазначені особи можуть бути віднесені до членів сім'ї наймача за умови, якщо вони не тільки обов'язково проживають разом з наймачем, а й ведуть з ним спільне господарство, наявність родинних зв'язків при цьому не обов'язкова.

Згідно з частиною третьою статті 64 Житлового кодексу особи, які перестали бути членами сім'ї наймача (наприклад, у зв'язку з розірванням шлюбу між наймачем та його дружиною), але продовжують проживати в одному з ним жилому приміщенні, мають такі самі права і обов'язки, як наймач та члени його сім'ї.

Серед багатьох прав наймача одним з найважливіших є право на вселення в найняте ним жиле приміщення інших осіб. Згідно із статтею 65 Житлового кодексу наймач вправі в установленому порядку за письмовою згодою усіх членів сім'ї, що проживають разом з ним, вселити в найняте ним приміщення свою дружину, дітей, батьків та інших осіб. На вселення до батьків їхніх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно.

Тривалий час в адміністративній, судовій практиці та юридичній літературі дискутувалося питання, що слід розуміти під дотри-


144
манням встановленого порядку внесення. Нині це питання одержало таке роз'яснення у пункті 9 Постанови Пленуму Верховного суду України №2 від 12 квітня 1985 р. про деякі питання, що виникають у практиці застосування судами Житлового кодексу. Під вселенням в установленому порядку слід розуміти, зокрема, вселення в жиле приміщення з дотриманням правил про прописку, але у тих випадках, коли в прописці було необгрунтовано відмовлено, суд може визнати право на жиле приміщення за особою, що вселилася.

Проте в житті трапляються непоодинокі випадки, коли особа (наприклад, у зв'язку з реєстрацією шлюбу чи перебуванням у фактично шлюбних відносинах) переселяється до наймача і без прописки тривалий час проживає разом з ним, внаслідок чого вона може бути визнана такою, що втратила право на жилу площу, яку займала раніше. За пропискою цієї особи наймач не звертався, але в разі виникнення спору з приводу користування житлом треба зважати не лише на наявність прописки (яка є адміністративним актом і далеко не завжди свідчить про право особи на житло), а й на підстави, на основі яких особа вселилась у найняте наймачем жиле приміщення, і чи мала намір постійно проживати в ньому.

Ще однією необхідною умовою вселення в жиле приміщення, згаданою в зазначеній постанові, є письмова згода усіх членів сім'ї, що проживають разом з наймачем (у тому числі й тимчасово відсутніх). За неповнолітніх членів сім'ї таку згоду повинні висловити їхні батьки чи інші законні представники (опікуни, піклувальники) навіть якщо вони не проживають у даному жилому приміщенні.

Як правило, таку письмову згоду оформляють тоді, коли наймач звертається з проханням прописати певну особу в найняте ним жиле приміщення; відповідні органи вимагають підписів усіх членів сім'ї на заяві наймача. Проте трапляються й такі випадки, коли не всі члени сім'ї наймача (або колишні члени сім'ї наймача) дали письмову згоду на вселення певної особи чи взагалі не висловлювали своєї думки з цього приводу, якщо, наприклад, після вселення особи як члена сім'ї наймача не ставилося питання про її прописку. У таких випадках у разі виникнення спору про право особи, що вселилася в жиле приміщення, згідно з пунктом 9 Постанови Пленуму Верховного Суду України №2 від 12 квітня 1985 р. відсутність письмової згоди членів сім і наймача на вселення сама по собі не свідчить про те, що особи, які вселилися, не набули права користування жилим приміщенням, якщо за обставинами справи безспірно встановлено, що вони таку згоду, хоч і не письмово, але висловили.


145
Згідно з частиною другою статті 65 Житлового кодексу особи що вселилися в жиле приміщення як члени сім'ї наймача, набувають рівне з рештою членів сім'ї право користування жилим приміщенням, якщо при вселенні між цими особами, наймачем та членами його сім'ї, що разом з ним проживають, не було іншої угоди про порядок користування жилим приміщенням.

Наприклад, у двокімнатну квартиру, що складається з ізольованих кімнат розмірами 20м2 та 10м2 за ордером, заселилися мати і син. Син член сім'ї в силу частини першої статті 64 Житлового кодексу має рівні права з матір'ю на користування жилим приміщенням. У зв'язку з його одруженням у цю квартиру з додержанням правил, передбачених частиною першою ст. 65 Житлового кодексу, вселилася невістка наймача, яка тільки в тому разі матиме рівні з чоловіком та його матір'ю права на всю житлову площу, якщо при вселенні між нею, її чоловіком та наймачем не буде укладено (як правило усної, хоч не виключається і письмова форма) угоди, що обмежує невістку в житлових правах. Якщо ж, наприклад, між цими трьома особами була домовленість, що молоде подружжя займатиме лише кімнату розміром 20 м2 це означає, що за невісткою не визнано право на рівне з іншими членами сім'ї наймача користування усім житлом.


§ 4. Збереження права користування жилим приміщенням за тимчасово вщсутніми наймачем або членами його сім'ї

Жиле приміщення надається наймачеві та членам його сім'ї для проживання в ньому, і якщо ці особи (чи хтось один з них) не проживають у даному приміщенні, то вони втрачають право на нього. В силу статті 107 Житлового кодексу в разі виїзду наймача чи членів його сім'ї на інше постійне місце проживання право на користування цим жилим приміщенням вони втрачають з моменту виїзду.

Проте не можна не враховувати тих випадків, коли наймач чи члени його сім'ї за тих чи інших обставин тимчасово не проживають у даному жилому приміщенні. Суттєвою гарантією житлових прав громадян у даних випадках є стаття 71 Житлового кодексу, якою передбачається можливість збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми.

За загальним правилом в разі тимчасової відсутності наймача чи членів його сім'ї за цими особами зберігається жиле приміщення протягом шести місяців, а якщо вони були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк може бути продовжений наймодавцем, а у випадку спору — судом.


146
У певних випадках, спеціально обумовлених статтею 71 Житлового кодексу, за наймачем та членами його сім'ї право на жиле міщення зберігається і на більш тривалі строки (призов на строкову військову службу або направлення на альтернативну службу, тимчасовий виїзд з постійного місця проживання за умовами та характером роботи; виїзд у зв'язку з навчанням; перебування дітей у державних дитячих закладах тощо).

Якщо наймач чи члени його сім'ї не проживали в певному жилому приміщенні понад встановлені строки, то згідно із статтею 72 Житлового кодексу вони можуть бути визнані такими, що втратили право на користування жилим приміщенням. Таке визнання здійснюється в судовому порядку за позовом наймо-давця, наймача або членів його сім'ї (колишніх членів сім'ї). Звідси можна зробити висновок, що внаслідок відсутності особи понад встановлені в статті 71 Житлового кодексу строки вона автоматично не втрачає права користування спірним жилим приміщенням, а може бути визнана такою лише за рішенням суду.

При виїзді наймача і членів його сім'ї на тривалий строк у випадках, передбачених законодавством (ст.73 Житлового кодексу), жиле приміщення зберігається за ними на підставі охоронного свідоцтва — броні. Бронюється усе жиле приміщення, що є предметом договору найму, незалежно від того, чи залишаються там проживати члени сім'ї наймача, чи виїздять усі разом. Жиле приміщення бронюється у разі виїзду за кордон на роботу на весь час перебування за кордоном.

Тимчасова відсутність наймача не знімає з нього обов'язків, що випливають з договору найму жилого приміщення, зокрема вчасно вносити квартирну плату, належним чином утримувати приміщення тощо. Ці самі обов'язки покладаються і на членів сім'ї тимчасово відсутнього наймача, які залишаються в жилому приміщенні.


§ 5. Право на обмін жилого приміщення

Право на обмін жилого приміщення є одним з найважливіших суб'єктивних прав наймача. Потреба у його здійсненні виникає у наймача за різних обставин, наприклад, у зв'язку з реєстрацією шлюбу чи його розірванням, об'єднанням з батьками в одну сім'ю, наближенням місця проживання до місця роботи тощо.

Обмін жилими приміщеннями за своєю юридичною категорією та згідно з чинним житловим законодавством є своєрідним перерозподілом жилих приміщень.
147
Право наймача на обмін жилого приміщення та порядок обміну встановлюються і регулюються житловим законодавством (ст.79-89 Житлового кодексу) та Правилами обміну жилих приміщень, затвердженими Постановою Ради Міністрів Української РСР №31 від 31 січня 1986 р.

Учасниками обміну можуть бути наймачі державного та громадського житлових фондів, а також пайовики — члени ЖБК.

Правом на обмін користуються лише наймач та члени його сім'ї, що проживають разом з ним. Такого права не мають піднаймачі і тимчасові мешканці. Обмін допускається лише за наявності письмової згоди всіх членів сім'ї, що проживають спільно включаючи й тимчасово відсутніх. За неповнолітніх членів сім'ї свою згоду в письмовій формі висловлюють батьки, опікуни чи піклувальники.

Предметом обміну може бути як ізольована квартира чи інше ізольоване жиле приміщення, так і частина жилого приміщення.

У тих випадках, коли між членами сім'ї наймача (чи колишніми членами сім'ї) не досягнуто згоди про обмін, кожний з них вправі вимагати в судовому порядку примусового обміну приміщення, яке вони займають, на приміщення в різних будинках (квартирах).

У пункті 12 Постанови Пленуму Верховного Суду України №2 від 12 квітня 1985 р. передбачається, що при примусовому обміні на підставі статті 80 Житлового кодексу погіршення житлових умов відповідачів, як правило, не повинно допускатись. У цьому випадку суд має всебічно враховувати інтереси та обгрунтовані доводи членів сім'ї наймача. Однак обмін жилого приміщення на приміщення в загальній квартирі не може розглядатися як погіршення житлових умов осіб, які проживають в ізольованій квартирі і між якими виник спір.

Статтею 81 Житлового кодексу передбачена можливість обміну частини жилого приміщення. Наймач або член його сім'ї вправі провести обмін жилої площі, що припадає на нього, в тому числі суміжної кімнати або частини кімнати з наймачем іншого жилого приміщення, але за тієї умови, що особа, яка переїздить в порядку обміну, є членом сім'ї тих, хто залишився проживати у цьому приміщенні. Так, наприклад, якщо в двокімнатній квартирі проживає подружжя з дорослим сином, а окремо в однокімнатній квартирі мати наймача, то природно, що в результаті обміну старенька мати перебирається жити до сина та невістки, а син цього подружжя займає однокімнатну квартиру.

Відмова наймодавця у дозволі на обмін може мати місце лише з підстав, зазначених у законі. Статтею 86 Житлового кодексу


148
передбачено підстави, за яких не допускається обмін, зокрема, коли до наймача пред'явлено позов про розірвання чи зміну довору найму, якщо обмін має корисливий чи фіктивний характер, якщо жиле приміщення є службовим або знаходиться у гуртожитку тощо. Відмова наймодавця в обміні може бути оскаржена в судовому порядку.

Угода про обмін жилими приміщеннями набуває чинності з моменту одержання сторонами обмінних ордерів, вважається виконаною з моменту переселення наймачів в обмінювані жилі приміщення.


§ 6. Піднайм жилого приміщення

Закон передбачає за наймачем право надавати частину, а в разі тимчасового виїзду і все жиле приміщення в користування стороннім особам, якщо на це є згода усіх членів сім'ї наймача та згода наймодавця. Відносини по піднайму оформляються відповідним письмовим договором між наймачем та піднаймачем з наступною реєстрацією в житлово-експлуатаційній організації.

Договір може бути укладений на певний або на невизначений строк або до вимоги звільнити жиле приміщення.

Договір піднайму це сплатний договір і однією із суттєвих його умов є угода між наймачем та піднаймачем про плату за користування жилим приміщенням. Згідно із статтею 95 Житлового кодексу розмір плати за договором піднайму хоч і встановлюється угодою сторін, але не може перевищувати розміру квартирної плати, яку сплачує наймач за надаване приміщення, і відповідної частини видатків на оплату комунальних послуг.

Статтею 93 Житлового кодексу передбачено умови, за яких не допускається укладення договору піднайму, а саме: якщо при вселенні піднаймачів на кожну особу, що проживає в даному жилому приміщенні, буде припадати менше норми середньої забезпеченості житлом у даному населеному пункті; якщо піднаймач, який вселяється в квартиру, де живе два чи більше наймачів, страждає тяжкою формою хронічного захворювання, у зв'язку з чим він не може проживати в такій квартирі.

Договір піднайму припиняється по закінченні строку договору і піднаймач не вправі вимагати поновлення договору, а на вимогу наймача повинен звільнити жиле приміщення.

Договір піднайму може бути розірваний і достроково, якщо піднаймач і особи, що проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення або використовують його не за призначенням, або систематично порушуючи правила


149
співжиття, унеможливлюють для інших проживання в одній квартирі чи будинку, а також у разі систематичної несплати квартирної плати (ст.97 Житлового кодексу).

У тих випадках, коли договір піднайму був укладений без зазначення строку, наймач зобов'язаний письмово попередити піднаймача про припинення договору за три місяці. Якщо піднаймач відмовляється звільнити жиле приміщення, він та члени його сім'ї підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення. Піднаймач користується правом за згодою членів своєї сім'ї в будь-який час розірвати договір піднайму.

Від піднаймачів слід відрізняти тимчасових жильців, тобто осіб які можуть бути поселені наймачем (за згодою членів його сім'ї) без стягнення з них плати за користування жилим приміщенням і укладення договору. Згода наймодавця на вселення тимчасових жильців не вимагається. Строком проживання тимчасові жильці не обмежуються, проте, згідно з частиною другою статті 98 Житлового кодексу, вселення тимчасових жильців на строк більше ніж півтора місяці допускається за умови дотримання розміру жилої площі, встановленого для надання жилих приміщень.

Тимчасові жильці зобов'язані на вимогу наймача або членів його сім'ї негайно звільнити жиле приміщення, яке займають, а в разі відмови підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.


§ 7. Надання громадянам житла у зв'язку з капітальним ремонтом

Як правило, у зв'язку з капітальним ремонтом громадянам надається інше жиле приміщення. Відповідно до статті 101 Житлового кодексу наймодавець вправі в судовому порядку вимагати переселення наймача та членів його сім'ї в інше жиле приміщення на час капітального ремонту будинку, якщо наймач відмовляється переселитися добровільно. Необхідність виселення виникає тоді, коли без звільнення жилих приміщень неможливо провести передбачені проектом ремонтні роботи. Розмір надаваного тимчасового жилого приміщення не визначається законом, проте відповідно до пункту 15 Постанови Пленуму Верховного Суду в межах того самого населеного пункту і бути придатним для проживання в ньому громадян, які виселяються, з урахуванням кількісного складу їх сім'ї, стану здоров'я та інших обставин, що заслуговують на увагу.


150
Переселення наймача на час капітального ремонту не припиняє договору найму жилого приміщення, проте квартирну плату він вносить за те приміщення, що надане йому на час капітального ремонту.

Відповідно до частини третьої статті 101 Житлового кодексу після закінчення капітального ремонту наймач повертається в жиле приміщення, яке займав раніше, а якщо наймодавець заселить це приміщення іншими особами, то наймач вправі в судовому порядку вимагати виселення цих осіб.

Вирішуючи питання, пов'язані з капітальним ремонтом будинку, та проблеми тимчасового відселення наймачів, наймодавець вправі надати наймачеві та членам його сім'ї (за їх згодою) інше впорядковане жиле приміщення для постійного проживання в ньому. Проте це не обов'язок, а право наймодавця, і вимоги громадян зобов'язати наймодавця не підтягають судовому розгляду. У тих випадках, коли жиле приміщення, яке займають наймач та члени його сім'ї, внаслідок капітального ремонту не може бути збережене або суттєво збільшиться і в наймача утворяться надлишки жилої площі, йому та членам його сім'ї до початку капітального ремонту повинно бути надане інше впорядковане жиле приміщення. Якщо жиле приміщення, яке займає наймач, суттєво зменшиться внаслідок капітального ремонту, на вимогу наймача йому та членам його сім'ї має бути надане інше впорядковане жиле приміщення до початку капітального ремонту.

Спори, що виникають між наймодавцем та наймачем і членами його сім'ї з приводу поселення на жилу площу після капітального ремонту у зв'язку з її збільшенням чи зменшенням, підлягають розгляду в судовому порядку.


§ 8. Зміна договору найму жилого приміщення

Жилі приміщення у будинках державного та громадського житлового фонду надаються громадянам у безстрокове користування. Це не означає, що договір найму жилого приміщення, який був укладений після одержання ордеру, з часом (у зв'язку з одруженням наймача, розлученням, смертю тощо) не може бути змінений, виходячи з потреб сім'ї, яка проживає у найнятому приміщенні. У статті 103 Житлового кодексу передбачено, що договір найму жилого приміщення може бути змінений за взаємною згодою наймача і членів його сім'ї та згодою наймодавця.

Найчастіше судова практика має справу з вимогами колишнього члена сім'ї наймача (наприклад, у зв'язку з розірванням
151
шлюбу) змінити договір найму жилого приміщення і виділити заявнику окреме приміщення. Набагато рідше трапляються випадки, коли один із членів сім'ї (наприклад, дорослий син наймача, який збирається одружитися) ставить перед наймачем такі вимоги.

Для розгляду цих та подібних вимог слід звернутися до змісту статті 104 Житлового кодексу, за якою член сім'ї наймача (чи колишній член сім'ї, що продовжує проживати в найнятому приміщенні) вправі вимагати за згодою всіх, що проживають разом з ним членів сім'ї (чи колишніх членів сім'ї), укладення з ним окремого договору найму. Якщо зазначені особи чи наймодавець не дають згоди на укладення договору найму, то цей спір вирішується в судовому порядку.

Розглядаючи такі спори, суд враховує, перш за все, чи дотримано вимогу, передбачену статтею 104 Житлового кодексу, а саме: чи припадає на заявника окреме ізольоване жиле приміщення у цій квартирі площею не нижче середньої забезпеченості. При цьому обов'язково береться до уваги й умова частини другої статті 65 цього Кодексу: за особою, яка вселена наймачем, тільки тоді визнається рівне право з рештою членів сім'ї наймача на користування всією жилою площею, якщо між ними не було певної угоди про порядок користування житлом.

Якщо така угода мала місце, то частка жилої площі на заявника вираховується не з усієї жилої площі, а тільки з тієї, щодо якої було укладено з ним угоду.

Правила про зміну договору найму жилого приміщення на вимогу члена сім'ї наймача не поширюються на жилі приміщення в будинках підприємств, установ та організацій найважливіших галузей народного господарства (ст. 114 Житлового кодексу), крім випадків, коли наймач одержав жиле приміщення у цих будинках не у зв'язку з трудовими відносинами чи коли наймодавець втратив право на його виселення.

Наймачі жилих приміщень, які проживають в одній квартирі на підставі окремих договорів найму, у випадках об'єднання їх в одну сім'ю мають право вимагати від наймодавця укладення з певною особою одного договору найму на все жиле приміщення, яке вони займають. Попередні договори припиняють свою дію і виникає зобов'язання на об'єднане жиле приміщення з рівним правом усіх членів сім'ї на це жиле приміщення.

Відмова наймодавця від укладення одного договору найму може бути оскаржена в судовому порядку.

За правилами статті 106 Житлового кодексу повнолітній член сім'ї наймача вправі за згодою наймача та інших членів сім'ї, які


152
проживають спільно, вимагати визнання його наймачем за раніше укладеним договором найму жилого приміщення замість попереднього наймача. Такі випадки найчастіше трапляються мли попередній наймач жилого приміщення виїздить на ^е постійне місце проживання, а в найнятому ним приміщенні шііаються проживати члени його сім'ї. Право зміни договору передбачається і у випадках смерті наймача або втрати ним права на жиле приміщення.

У разі відмови наймодавця визнати наймачем особу, що подала заяву за згодою інших членів сім'ї, спір вирішується в судовому порядку.

Правила статті 106 Житлового кодексу не поширюються на жилі приміщення в будинках підприємств, установ та організацій найважливіших галузей народного господарства, крім випадків, що викладені вище.
§ 9. Припинення договору найму жилого приміщення

Зобов'язання, що виникають з договору найму жилого приміщення, можуть припинятися як за волевиявленням сторін, так і незалежно від їхньої волі. Припинення зобов'язання за волевиявленням сторін здійснюється шляхом розірвання договору. Житлові правовідносини можуть бути припинені також у зв'язку з певними подіями: смерть одинокого наймача, руйнування жилого приміщення у зв'язку з стихійним лихом тощо.

Отже, поняття припинення житлових правовідносин є ширшим за поняття розірвання договору, але в цьому розділі ми зупинимось тільки на випадках розірвання договору житлового найму.

За загальним, правилом, передбаченим статтею 107 Житлового кодексу, наймач за згодою членів своєї сім'ї має право у будь-який час вимагати розірвання договору найму жилого приміщення. Для цього він повинен довести до відома наймодавця своє рішення, сплатити квартирну плату та здати приміщення в належному стані.

Жиле приміщення надається в користування всім членам сім'ї наймача. У тих випадках, коли вибуває не вся сім'я, договір найму жилого приміщення не розривається, а наймач, який вибув, втрачає право на користування цим жилим приміщенням з дня виїзду.

Розірвання договору найму жилого приміщення на вимогу наймодавця проводиться лише з підстав, установлених законом, і тільки в судовому порядку, крім випадків виселення з будинків, що загрожують обвалом.


153
Як правило, виселення громадян проводиться в судовому порядку. В адміністративному порядку можуть бути виселені лише громадяни, які самоуправне зайняли жиле приміщення, тобто вселилися без будь-яких законних підстав, або які проживають у жилому приміщенні, якому загрожує обвал.

Виселення в адміністративному порядку проводиться на підставі заяви наймодавця (наймача) з санкції прокурора. У випадках самоуправного зайняття житлової площі громадяни виселяються без надання їм жилого приміщення, а якщо громадяни виселяються з будинку, якому загрожує обвал, їм надається впорядковане жиле приміщення.

За статтею 110 Житлового кодексу у випадках загрози будинку обвалом, зносу будинку чи переобладнання його в нежилий, наймодавець має право виселити громадян з наданням їм іншого впорядкованого жилого приміщення.

В силу статті 111 Житлового кодексу, якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню у зв'язку з вилученням земельної ділянки для державних чи громадських потреб, громадянам, що виселяються, надається інше впорядковане жиле приміщення виконкомом Ради місцевих народних депутатів, а в тих випадках, коли земельна ділянка відводиться державній, кооперативній чи іншій громадській організації, — цією організацією.

У випадку переобладнання жилого будинку в нежилий громадянам, які виселяються, має бути надане інше впорядковане жиле приміщення. Його зобов'язана надати державна, кооперативна чи інша громадська організація, якій належить будинок (жиле приміщення), що підлягає переобладнанню. У разі неможливості надання цими організаціями житла воно надається виконавчим комітетом місцевої Ради народних депутатів.

Стаття 113 Житлового кодексу містить перелік вимог, що ставляться до впорядкованого жилого приміщення, яке надається у зв'язку з виселенням.



По-перше, надаване жиле приміщення повинно бути в межах даного населеного пункту.

По-друге, впорядковане жиле приміщення має бути розташоване в будинку капітального типу і відповідати певним санітарним та технічним вимогам.

По-третє, якщо громадянин займав окрему квартиру, то йому повинна бути надана окрема квартира, а якщо кілька кімнат, то йому надається житлова площа з такою самою кількістю кімнат. Надаване жиле приміщення за розміром не може бути меншим за те, яке займав наймач, однак має бути у межах норм житлової
154
площі. Так якщо до виселення одинокий наймач займав окрему квартиру, що складалася з трьох кімнат, йому повинна бути надана квартира з однієї кімнати розміром не менше 13,65 м2 (за умови, що він не має права на додаткову житлову площу).

По-четверте, при виселенні з жилого приміщення, меншого за розміром ніж це передбачено для надання житла в даному населеному пункті, особі, яка виселяється, надається жиле приміщення згідно з нормами середньої забезпеченості житлом у даному населеному пункті.

По-п'яте, якщо наймач або члени його сім'ї мають право на додаткову житлову площу і фактично користуються нею, жиле Приміщення надається з урахуванням права на додаткову житчову площу.

Досить часто при виселенні громадян у зв'язку із знесенням будинку виникає запитання, чи мають право громадяни, які проживали в одному жилому приміщенні, але утворили кілька сімей (хоч з ними не укладались окремі договори житлового найму), на одержання окремих жилих приміщень? Ця проблема вирішується в кожному конкретному випадку, виходячи з обставин, але, як правило, кожній сім'ї надається окреме жиле приміщення.

Відповідно до статті 114 Житлового кодексу з наданням іншого жилого приміщення можуть бути виселені робітники і службовці (разом з особами, які з ними проживають), які припинили трудові відносини з підприємствами, установами, організаціями найважливіших галузей народного господарства і були звільнені за власним бажанням без поважних причин, чи за порушення трудової дисципліни, чи за скоєння злочину. В цьому випадку приміщення, що надається громадянам, повинно бути в межах даного населеного пункту та відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

Як зазначалося вище, громадяни вселяються в надаване жиле приміщення за ордером. У певних випадках (ст. 59 Житлового кодексу) ордер може бути визнаний судом недійсним» а громадяни підлягають виселенню в судовому порядку без надання чи з наданням жилого приміщення (ст. 117 Житлового кодексу). Якщо ордер на жиле приміщення одержаний на підставі неправомірних дій осіб, які вселилися у жиле приміщення, останні підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення. Проте, якщо ці громадяни раніше користувалися жилим приміщенням в будинку державного чи громадського житлового фонду, їм повинно бути надане жиле приміщення, яке вони займали раніше, чи інше жиле приміщення.


155
Відповідно до статті 116 Житлового кодексу, якщо наймач члени його сім'ї чи інші особи, що проживають спільно з ними' систематично руйнують або псують жиле приміщення, чи вико' ристовують його не за призначенням, або систематичним порушенням загальнолюдських правил співжиття унеможливлюють для інших проживання з ними в одній квартирі чи будинку, а запобіжні заходи і громадський вплив (попередження з боку органів міліції, прокуратури, товариського суду) виявилися безрезультатними, виселення винних на вимогу наймодавця чи інших заінтересованих громадян провадиться за рішенням суду і без надання іншого жилого приміщення.

До громадян, які систематично порушують загальнолюдські правила співжиття, може бути судом застосований такий суворий захід попередження, як вимога провести обмін займаного жилого приміщення на інше жиле приміщення, запропоноване заінтересованою в обміні стороною.



Крім того, в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення виселяються громадяни, позбавлені батьківських прав, якщо вони проживають разом з дітьми, відносно яких позбавлені батьківських прав.


База даних захищена авторським правом ©res.in.ua 2016
звернутися до адміністрації

    Головна сторінка